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La FARSA De La Hipoteca Inversa

Autor: Juan Sebastián Celis MayaAutor: Juan Sebastián Celis Maya
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Puede que la palabra «farsa» sea un poco exagerada, sin embargo, muchos lo quieren pintar como una gran opción para muchas personas y probablemente hay varias cosas que tenemos que considerar.

Empecemos por hablar en principio qué es la hipoteca inversa.

Básicamente en Colombia es algo nuevo, es una nueva propuesta.

Sin embargo, en muchos otros países ya se ha estado llevando a cabo.

Parte desde la premisa de que el 28% de los adultos mayores tienen una pensión, únicamente el 28%, casi que hablamos de 3 de cada 10 adultos mayores.

Sin embargo, el 67% tienen un bien raíz.

Así que como una alternativa a la pensión, o un complemento a la pensión para los mayores de 65 años, el gobierno ha querido reglamentar la funcionalidad, o la opción, de la hipoteca inversa, que básicamente consiste en que el gobierno te puede pagar a ti un dinero por tu casa hasta que tú fallezcas, en cuyo caso ocurren varias cosas como vamos a ver en detalle en este momento.

Sin embargo, hay muchos malentendidos alrededor del tema de la hipoteca inversa.

La gran mayoría de las personas dice que en el momento en que el propietario fallece, habiendo recibido cierta cantidad de pagos por la hipoteca inversa, automáticamente la casa queda del banco o del gobierno, o algo así.

Primero que todo: La entidad que realiza estos pagos, es una entidad financiera.

Estamos hablando de un banco, no el gobierno; de hecho, el gobierno prácticamente lo único que hace es regular como funciona este tipo de producto, básicamente siendo un producto bancario más.

Pero se asume que tú tienes 65 o más años, y tienes una propiedad a tu nombre a la cual se le realiza un evalúo para saber cuánto está costando, lo que llamamos «avalúo catastral», y a partir de allí se define de acuerdo a las políticas, a las características y al tipo de hipoteca inversa, ya que hay varios tipos, como recibes cierta cantidad de dinero.

Lo que hay que entender es que la hipoteca inversa funciona exactamente igual que un préstamo.

Así es, básicamente tomar una hipoteca inversa no es más que pedir dinero prestado, y como todos sabemos: El dinero prestado se tiene que pagar en algún momento.

¿Cuándo se paga el dinero prestado por concepto de hipoteca inversa? Cuando el que la toma, o el propietario, fallece.

¿Y quién la paga? La pagan sus herederos, en caso de que los tengas.

Si no tiene herederos, asumo que la casa simplemente entra en remate, el banco tiene que venderla, liquidar, en fin.

Pero básicamente cuando hablamos de que hay herederos, los herederos en vez de heredar la casa libre, la heredan hipotecada con una deuda que ha acumulado durante mucho tiempo, probablemente, un capital e intereses que tienen que pagar; de lo contrario, tendrían que vender la casa, saldar la deuda y quedarse con el restante.

Algo curioso es que la vivienda que ponemos en hipoteca inversa, puede que sea, o incluso puede que no sea nuestra vivienda principal, en la que habitamos.

Es decir, que yo podría decir que soy dueño de una propiedad secundaria, la cual hipoteco de forma inversa y de la cual puedo recibir, no solamente ese dinero de la hipoteca inversa, sino también del alquiler como una fuente de ingresos adicionales.

Tipos De Hipoteca Inversa

1. Hipoteca Inversa Con Pago De Única Vez

Quiere decir que se hace un evalúo de la casa y se toma una proporción del valor del avalúo, que nos indica que tiene la casa para desembolsar de una sola vez al propietario.

Este desembolso único, atado a ciertas condiciones, significa que yo puedo disponer como tal de ese dinero para hacer lo que quiera con él. 

Entonces, lo que ocurre con este dinero, es que este dinero corresponde al capital de un crédito que empieza a contar intereses a partir del momento en que yo lo tomo.

Quiere decir que si yo desembolso esta cantidad de dinero y me muero a los 20 – 25 años, estamos hablando de que ese monto de capital va a contar 25 años de intereses para el momento en que mis herederos quieran pagar la deuda y quedarse con lo que en principio era su herencia.

2. Hipoteca Inversa Con Pagos Por Un Tiempo Definido

Es como el mismo punto anterior, solo que en vez de hacerse el pago una única vez y de inmediato, se hace a través de un tiempo diferido en cierta cantidad de cuotas.

Los intereses cambian un poco, debido a que la cantidad de dinero es desembolsada gradualmente, y en base a esas fracciones de dinero es que se determina cuánto se va a acumular de intereses.

Pero entonces, muy seguramente va a ser parecido a la primera opción, solo que a través del tiempo, y quizás un poco menor la carga de la deuda si calculáramos exactamente el mismo tiempo de vida hasta el fallecimiento.

3. Hipoteca Inversa Con Mesada Vitalicia

Y por último, estamos hablando del modelo de hipoteca inversa con mesada vitalicia, pagos o mensualidades de por vida.

Incluso si yo puedo vivir tanto tiempo que la suma de todas la mensualidades que yo recibo superan el evalúo de la casa.

Por supuesto el banco nunca pierde, eso lo tenemos claro todos; lo que hacen es que simplemente te ponen a pagar a ti un seguro, el cual cubre en caso de que tú vivas demasiado como para que el banco tenga que desembolsar más dinero del que previera al principio de acuerdo a la evalúo de la casa.

En este caso, simplemente el seguro cubre los excedentes; y al momento de tu fallecimiento, los herederos no tienen derecho a nada ya que se pagó en su totalidad, la casa de acuerdo al evalúo comercial.

Pero claro, si el monto que la entidad financiera le pagó al propietario durante al tiempo que estuvo vivo por su casa, es menor al valor de la propiedad o al evalúo comercial de la propiedad, sencillamente los herederos pueden decidir pagar la deuda con lo que falte, básicamente todo el dinero que le dieron al propietario en vida, más intereses que se fueron calculando y sumando todo ese tiempo, pagar ese dinero y con eso liberar la prenda de la casa y entrar a sucesión de herederos…

O la otra opción, es que se ponga la casa en venta para que se salde esa deuda, porque es una deuda que adquiere el propietario para dejársela como obligación a sus herederos.

Muchas personas me preguntan: «pero qué pasa si yo, por decir algo, hago hipoteca inversa de mi casa y me muero a los tres meses o a los dos meses«…

Si se aplica el modelo de pago en mensualidades o incluso la renta vitalicia, lo único con lo que van a tener que lidiar los herederos en sí, sería con la cantidad de capital e interés acumulado durante ese tiempo, esos dos o tres meses.

De hecho, es uno de los escenarios más positivos para los herederos, diferente obviamente a no dejarle ninguna deuda, lo cual sería el ideal.

Pero en este caso de hipoteca inversa, a partir de la fecha del fallecimiento, los herederos normalmente tienen seis meses para decidir que van a hacer, de qué manera van a pagar la deuda y cómo van proceder.

En principio si son varios hermanos o cualquier cantidad de personas, deben llegar a un acuerdo; va a tomar algo de tiempo y por eso dan plazo de seis meses, a veces dan un año, quién sabe cómo lo vayan a implementar en Colombia.

Sin embargo, hay que considerar factores como por ejemplo:

El avalúo catastral de una casa puede ser mucho menor al valor verdadero que yo puedo obtener la propiedad si la vendo en el mercado como tal.

Y adivina en qué precio se basa las entidades financieras para desembolsarte cierta cantidad de dinero: Obviamente en el monto más bajo posible.

Cuando hablamos de una renta vitalicia para una hipoteca inversa, más o menos podemos darnos una idea de cuánto dinero se puede recibir mensualmente, pensando en cuánto costaría un alquiler de exactamente esa misma casa.

Probablemente vaya a ser un poco menor el valor que yo recibiría, porque seguramente tengo costos de seguros y demás, costos bancarios que me van a cobrar; pero aproximadamente podría estar muy cerca al valor de un alquiler, con eso me doy que si la propiedad está en alquiler, también podemos hablar de que casi duplicamos el ingreso que ella nos puede proveer.

 ¿Qué pasa si yo quiero vender mi casa una vez la haya hipotecado de manera inversa?

Sencillamente tengo que cancelar la hipoteca primero.

Quiere decir que yo mismo tengo que pagar el capital y asumir todos los costos de volver a poner la casa a mi nombre, levantar la prenda y sacar al banco de la ecuación, para ahí sí poder proceder con una venta.

Fuera de que los seguros son demasiado costosos para este tipo de cosas, ya que estamos hablando de personas de avanzada edad y todo lo que implica de términos de riesgo y costos para un banco.

También hablamos de que es injusto que la renta mensual que le dan al propietario, no se actualiza sino cada cinco años, al menos eso es lo que se tiene previsto para Colombia.

De manera que tú recibes la misma cantidad de dinero hoy y de aquí a cinco años, y esto no se actualiza a la inflación (si escoges la hipoteca de pago mensual o vitalicio).

Por lo tanto, la capacidad adquisitiva del dinero que tú recibes todos los meses de tu casa, va disminuyendo constantemente mientras pasan los 5 años, en cuyo caso se actualiza y habría que ver qué factores se tienen en cuenta.

Pero si incluso en esa situación vas a depender de la valorización de la casa, y si la casa no se valorizó tanto como la inflación, de eso depende también los ingresos.

¿Para Quién Tiene Sentido Esto Y Para Quién NO?

En mi opinión, para la gran mayoría de las personas, la hipoteca inversa no tiene ningún sentido en absoluto.

Pero la triste realidad es que en Colombia hay muchas personas que probablemente en su edad avanzada y siendo adultos mayores, no tienen herederos, y lo único que tienen es una casa; e incluso no tienen una pensión de acuerdo a lo que muestren muchas estadísticas.

Si no hay una forma de generar ingresos, ni la salud para trabajar, ni el deseo de hacerlo, especialmente ya queriendo descansar en esa edad… Probablemente esta hipoteca inversa nos provee algo en el tiempo en que estemos vivos durante los últimos años, y a pesar de que sea relativa y económicamente una mala idea, quizás también sea la única opción para algunas personas.

Otra situación, es que esto podría servirle a una persona que no le importen sus herederos, y que piense simplemente en que cada quién construye su propio patrimonio, y si yo tengo hijos, ellos deben forjar su propia fortuna.

Por lo tanto, yo en mis últimos años de vida, por qué no voy a poder disfrutar mi patrimonio y generar doble rendimiento por mi patrimonio, y simplemente dedicarme a disfrutar y a gozarme ese dinero en mis últimos años de vida.

Esto podría ser así, ya que una vez que yo me muera, la casa va a ser irrelevante al menos para mí; y que así mis hijos no estén esperando que yo les vaya a dejar una herencia como tal, sino que se enfoquen en trabajar y en construir sus propias finanzas solidas; sería una opción que otras personas tomen, incluso solamente por ese sentido.

Ahora, ¿para quién no tiene sentido?

Yo siempre me pregunté cuando empecé a escuchar este concepto de la hipoteca inversa, qué diferencia tiene entonces con yo hipotecar mi casa

Es decir, pedir un dinero prestado dando como garantía la casa, e irlo pagando poco a poco.

Obviamente no es lo mismo yo empezar a recibir una mesada mensual, que tomaría como si fuese una pensión y vivir de ella; sino que yo recibo un monto de dinero desembolsando de inmediato, y empiezo a pagar una deuda, simplemente deposito en una cuenta lo que se necesita descontar para pagar la cuota y el resto lo voy retirando mensualmente.

Y si yo hago bien las cuentas, en teoría podría funcionar bastante bien, es decir pagando prácticamente la deuda de la hipoteca con el mismo desembolso, obviamente de acuerdo a los intereses y a los costos; puede que tenga, puede que no tenga sentido.

Pero, hay un factor que hace determinante, si esta es una mejor opción o no, y es: Si yo puedo tomar un seguro de vida que salde la deuda en caso de que yo fallezca.

Realmente las aseguradoras casi nunca aseguran a una persona de avanzada edad, porque lo más probable es que se muera, hablamos de la realidad.

Entonces, si no puedo asegurar esas deudas y que el banco no pierda (porque el banco no va a perder), a mí no me van a prestar ese dinero, y la realidad es que puede que me presten ese dinero sólo bajo la condición de que mis herederos hereden la deuda, e incluso ellos tienen que ser parte de las firmas y otras cuestiones.

Pero, si yo logro hipotecar mi casa y la tengo como garantía, si las aseguradoras se encargan de pagarle al banco en caso de que yo fallezca, la herencia pasa a mis herederos completa sin deudas, sin obligaciones y sin arandelas ni nada pendiente, y yo de todas maneras disfruto una cantidad de dinero durante el tiempo que viva.

No tiene sentido para aquellas personas que desean de verdad dejarle la herencia completa a sus herederos, sin complicaciones.

No tiene sentido para una persona que tenga una pensión a sus 65 años y pueda quizás generar otros ingresos, o tenga algún negocio, o alguna otra cosa; porque esto no es nada más que un préstamo mal hecho, y un préstamo donde le dejamos la obligación a otras personas; e incluso una casa de un muy buen valor, puede generar una mesada mensual ridículamente baja por lo que en términos de economía, no tiene mucho sentido.

Por otra parte, también podría no ser una opción para quien pueda negociar con sus herederos directamente, que ellos sean quienes le paguen una mesada al propietario, sin que haya una entidad financiera en el medio, ni poniendo la casa como garantía.

Supongamos que yo tengo cuatro hijos, y en mi edad avanzada quiero recibir una mesada y lo único que tengo es mi casa; yo podría hacer la hipoteca inversa y que mis hijos hereden la deuda y todas estas cuestiones, o podría simplemente hablar con ellos y decirles: «yo les dejo la casa completamente, ustedes la heredan y la disfrutan una vez yo me muera, pero mientras tanto me dan algo para apoyarme y para que yo pueda vivir mis últimos años en armonía«.

Tampoco es una buena opción para aquellas personas que se hayan dedicado a construir una vida financiera sólida, le han apuntado al tema de la libertad financiera y han creado un patrimonio del cual puedan realmente disfrutar, como igualmente debió haber ocurrido en muchos casos.

Hay que recordar que no podemos confiarnos de los gobiernos, ni de los bancos, que van a venir a «resolver nuestra situación financiera», a pesar de que hay ciertas cosas que pueden ser muy buenas opciones para algunas personas y muy malas opciones para otras; tenemos que saber que hay que dejar de lado por completo del pensar que ellos van a resolver nuestra situación.

Lamentablemente hay personas que por X o Y motivo, llegan a su vejez sin una estabilidad económica, a pesar de haber trabajado toda su vida.

A veces por malas decisiones, a veces por la situación del país y a veces por fuerza mayor.

Entonces, este tipo de opciones como mínimo puede que beneficie a esas pocas personas, pero si somos inteligentes podemos darnos cuenta cuando estas cosas son mucho peores de lo que las pintan, y que realmente son productos que están centrados en beneficiar a las entidades que los ofrecen, a los bancos, y en últimas ellos tienen perfectamente clara toda la matemática y los números alrededor de esto, y saben que no van a perder y ni un solo centavo.

En últimas, el objetivo es que no tengamos que depender de nadie, ni de otras personas, ni de entidades, ni de bancos, ni de gobiernos, para que nuestro destino financiero esté asegurado.

Y para que estemos en el camino hacia la libertad financiera donde podamos disfrutar, no sólo en nuestros años dorados, sino toda nuestra vida, sin que el dinero sea una fuente de estrés como tal.

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