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La Regla 30/25/35 Para Comprar Casa

Autor: Juan Sebastián Celis MayaAutor: Juan Sebastián Celis Maya



Para empezar, debo aclarar que esta regla solamente es importante si se necesita un préstamo de viviendo o crédito hipotecario, de resto no es relevante.

Si tú consideras que tienes el monto suficiente para pagar la casa de contado, definitivamente esta regla no te va a servir.

Pero si no, y planeas financiarla, realmente hay ciertas cosas que deberías tener en cuenta que te van a facilitar la vida un poco, te van a reducir el riesgo de impago en el futuro, y van a hacer todo mucho más fácil, si tienes en cuenta los números y haces las cuentas para tu caso en particular.

Además aclaro que esta es una Regla general, es decir que no tiene que ser exacta y que los números tienen que dar perfectos…

Sino que mientras más se acerque, mejor; y preferiblemente que en cuanto a gastos no se suban, o en cuanto a poner dinero de cuota inicial no sea menor.

Entonces en qué consiste:

El 30

Básicamente el 30 del primer número de la Regla 30/25/35, es sencillamente que vas a poner una cuota inicial del 30% como mínimo, es decir un monto inicial de depósito para pedir prestado el 70%.

En Colombia este monto es obligatorio y los bancos no te van a prestar más del 70%.

En otros países si prestan el 80%, el 90%, a veces incluso con ciertas características hasta el 100%, y hay gente que les encanta este tipo de créditos porque piensan que deben sacar menos plata de sus bolsillos y eso les va a facilitar.

Y realmente no.

A nivel financiero y matemáticamente, lo que más tiene sentido es poner una mayor cantidad de cuota inicial posible, y en esta parte lo mínimo recomendable, incluso si tienes la posibilidad de poner menos, es el 30%.

El 25

Luego tenemos el 25, y con esto nos referimos a que la cuota mensual del crédito hipotecario no debe superar el 25% de tus ingresos, incluyendo capital, intereses y seguros (que probablemente van a ir incrustados al crédito).

Tomas tus ingresos, los divides entre 4 y si te da lo mismo o menos la cuota, está perfecto.

De lo contrario, te estás apretando innecesariamente y puede que los bancos te acepten hasta un 30%, hasta un 33%, 35%…

Algunos incluso llegan al punto de aceptarte un 40% de cuota vs. ingresos, y esto no está bien, porque definitivamente no es saludable.

En ese caso, lo que debes hacer es esperar a tener dinero ahorrado más para la cuota inicial, de manera que bajen las cuotas; o simplemente buscar una casa más económica.

El 35

Finalmente tenemos el número 35, y aquí es donde hablamos que tu vivienda debería costarte máximo 35% de tus ingresos.

Pero no solamente hablamos de la cuota del crédito (capital, intereses y seguros), también hablamos del impuesto:

El impuesto predial de cada año lo dividimos en 12 meses y sabemos cuánto nos queda ese monto y cuánto nos suma a la cuota, y así cómo nos queda en proporción al ingreso.

Hablamos de por ejemplo los servicios públicos, ya que así sea tu casa igual debes considerarlos.

No importa que antes los estuvieras pagando en una casa en alquiler, también debes tenerlos en cuenta.

Si por ejemplo no es una casa sino un apartamento en un conjunto cerrado y debes cancelar una cuota de administración, también sumarla; cuota de vigilancia, lo mismo.

Entonces, haces la suma de todos los posibles gastos y costos que tenga tu vivienda, además de incluir la cuota del crédito, y esto todo junto no debe superar el 35% de tu ingreso para poder verdaderamente estar en un nivel saludable.

De lo contrario sabes que tu casa te está costando más de lo que debería y a nivel financiero representa un riesgo mucho más alto e incluso más adelante puede significar problemas.

Si la casa se va a comprar en pareja se pueden incluso sumar los ingresos de ambos para hacer las cuentas.

De hecho muchos bancos aceptan que la pareja, las dos personas juntas, firmen el crédito, se comprometan a pagar como deudores solidarios o codeudor el uno del otro, y así entre los dos suman sus ingresos para considerar el 35% y pueden acceder a una mejor casa y quizás las cuotas quedan más altas pero el ingreso de los dos ayuda a cubrir ese gasto.

Hay que tener cuidado y claridad en el riesgo que la relación puede acabarse en algún momento, entonces debe estar definido qué se va a hacer en ese caso.

Requerimientos Y Objetivos

1. Tener un excelente historial crediticio.

Este historial crediticio, como lo he mencionado antes, se fortalece muy fácilmente a través de un mecanismo como las tarjetas de crédito, donde no necesitas endeudarte para hacerlo, puedes hacer las compras a una cuota pagando sin intereses pagando el mismo mes cuando te llegue la factura, y puedes tener incluso tarjetas de crédito que no te cobren ningún costo adicional como cuotas de manejo, anualidades o seguros y cosas de esas.

Simplemente demostrando que puedes cumplir con pagar el dinero que te prestan, independientemente del mecanismo. No hay necesidad de gastar dinero.

El caso es que muchos bancos analizan cuál es tu historial crediticio y hay personas que creen que solamente por nunca haber pedido un préstamo, los bancos van a considerar que es una persona con buena capacidad adquisitiva que nunca necesitó endeudarse…

Por el contrario, esa es la peor carta de presentación ante los bancos.

Porque el historial crediticio representa cómo has sido tú en el pasado para pagar obligaciones financieras.

En otras palabras: Cuál es tu historial como pagador, como deudor. Cómo te has comportado en cuanto a tus compromisos y obligaciones.

Y si no tienes un excelente historial, si tu puntaje es bajo porque tienes alguna cosa que no pagaste a tiempo, lo que sea; probablemente te lo van a rechazar y listo, porque este es un crédito a muchos años, de dos décadas o hasta tres.

O si no es tan completo, largo, diverso tu puntaje… Pues te puede quedar la tasa de interés un poco más alta, ya que representas un mayor riesgo para el banco.

Y una tasa de interés un poquito más alta durante 20 años, o incluso si pagas adelantado 10 años o 7 años, te va a costar mucho mucho dinero.

Aquí es donde debemos aplicar todo el conocimiento que hemos adquirido respecto a las tarjetas de crédito y cómo usarlas correctamente, sin gastar un centavo, fortaleciendo nuestro historial crediticio, aprovechando para ahorrar cantidades increíbles de dinero al comprar nuestra propia casa.

2. No adquirir obligaciones financieras 6 meses antes de pedir el préstamo.

Ni sacar una tarjeta de crédito nueva, ni pedir un préstamo en ninguna parte, ni comprar a crédito en una tienda de zapatos: Nada de eso.

Es mejor cuidar el historial y puntaje crediticio esos 6 meses antes, no teniendo deudas de ningún tipo, para que sea más probable la aceptación del préstamo de vivienda.

3. Encontrar la tasa más económica posible.

Además, hay bancos que te van a ofrecer tasas altas porque sí, porque ellos creen que pueden hacerlo y porque hay gente que se los acepta sin reprochar ni buscar más opciones.

Lo ideal es que tú vayas a un banco, solicites el estudio, te entreguen una carta de aprobación con una propuesta de tasa y monto a prestar (lo más seguro es que pase así, incluso si no tienes la casa), y con eso vayas a otro banco, lleves la misma documentación o lo que sea que pidan, a ver si ellos te pueden mejorar esa propuesta.

Si te la mejoran, incluso podrías volver a la primera entidad y decirles: «Vea, es que este otro banco me está ofreciendo mejores condiciones, ¿será que ustedes me pueden mejorar esa oferta? Y si no me la pueden mejorar, pues saco el crédito allá»…

Ellos saben que perderían un cliente que pagaría mucho dinero en el largo plazo, por lo tanto puede que hagan una mejor propuesta como tal.

Puedes hacer esto, dependiendo del tiempo y de la disposición que tengas, claramente puede que sean unos pocos días de esfuerzo, de trabajo, de ir a los bancos, y que te ahorre tanto dinero que valga la pena tu tiempo.

4. Ser consciente que vas a adquirir una deuda por 20 años

Por supuesto, otro de los requisitos es ser consciente que vas a adquirir una deuda probablemente a 15, 20 o hasta 30 años, dependiendo de tu ubicación.

¿Y qué es lo que pasa?

Que cuando yo adquiero una deuda, estoy adquiriendo un compromiso de pagar mensualmente, casi que por tiempo indefinido, un monto que por ahora digo «ese monto está bien«, tengo también que estar seguro que va a estar bien dentro de 10 años, o dentro de 5 años, o dentro de 15 años.

O que yo tenga al menos un plan para hacer el pago de esa deuda de forma acelerada.

Consideraciones

1. Una de ellas es que aproximadamente el 2% del valor de la casa se va en gastos anuales de reparación y mantenimiento.

Hay muchas personas que creen que una casa siempre se valoriza, pero lo que se valoriza no es la casa, es el terreno.

El terreno bajo el cual está construida siempre va a subir, de hecho siempre va a subir relativamente proporcional al producto interno bruto del país, y algunos otros factores económicos.

Pero la casa, las paredes, la madera, las cosas, los cajones, los tubos: Todo eso se va deteriorando, se va dañando, eso son productos que realmente se deprecian.

Es decir, la casa se deprecia, el terreno se valoriza, entre los dos más o menos mantienen un equilibrio y puede que alcancen o superen la inflación y por lo tanto la gente considera que la casa se valoriza.

Los que no tienen en cuenta la inflación creen que la casa va aumentando de precio todo el tiempo, y realmente una casa que valga hoy $100.000 dólares y que valga dentro de 10 años $150.000 dólares, vale lo mismo seguramente, si la inflación en esos 10 años fue del 50%.

Entonces hay que tener en cuenta que esa casa se va a deteriorar simplemente porque son materiales que se van desgastando con el tiempo y a veces hay que reemplazarlos.

Y son gastos que debemos asumir, por lo tanto yo debería tener presupuestado aproximadamente un 2% del valor de la casa cada año.

2. Cuando compramos casa tenemos gastos aparte de la cuota inicial y de la cuota mensual del crédito.

Debemos tener en cuenta que no sólo al vender una casa hay costos, sino que al comprar una casa también hay costos que yo debo asumir.

Tanto comprador como vendedor asumen su parte y se puede considerar que viene siendo entre el 3% y 6% del valor total de la casa.

Especialmente cuando hay un estudio de crédito, ya que los bancos exigen ciertas cosas necesarias para poder hacer el desembolso.

Y lo mismo ocurre si tú en algún momento planeas vender la casa después de un tiempo, que no sea que pienses que simplemente si la casa vale X cantidad eso es lo que vas a recibir, porque esa es una de las cosas que la gente considera «gastos sorpresa», y no son ninguna sorpresa porque llevan las personas realmente décadas o cientos de años asumiéndolos.

Y ya es hora de que seamos conscientes que eso es así y que lo tengamos en cuenta dentro del presupuesto.

3. La regla del 5.

Finalmente, puedes tener en cuenta la Regla del 5 para determinar cuánto aproximadamente debería valer la casa que puedes comprar.

Esta es una regla muy genérica y puede cambiar dependiendo el lugar donde vivas, de tus ingresos, incluso del país en el que estés.

Pero aproximadamente se dice que económicamente puedes acceder a una casa que valga 5 veces más que tu ingreso anual.

En otras palabras, si te ganas al año $20.000 dólares, podrías tener una casa de $100.000 dólares y hacer las cuentas con la otra Regla que te mencioné.

Sea como sea, si tú ya tienes deudas y aún así el banco te acepta, entonces este número 5 no debería ser tan alto.

¿Por qué? Porque te van a quedar las cuotas muy altas y probablemente vas a volar tu límite mensual, o tu cuota mensual en proporción de todas las deudas, que no debería superar entre el 35% y el 40%, y eso que es realmente estirar un poco ese gasto y esa obligación financiera.

Por lo que tú podrías reducir este número incluso a 4, a 3, a 2.5 dependiendo de cómo estés en obligaciones en este momento, cómo estén tus cuotas, si estás pagando un carro, si estás pagando tarjetas de crédito, o lo que sea.

Lo ideal sería que si estás libre de deudas, puedas tener en cuenta la regla del 5.

En últimas, comprar una casa es cuestión de hacer cuentas, de «echarle lápiz», de analizar realmente cuáles son tus posibilidades.

Seguramente si lo estás haciendo es porque tienes una buena cantidad de dinero ahorrado para la cuota inicial y estás cansado de pagar alquiler, o probablemente viviendo en la casa de una familiar, lo cual tampoco es lo ideal.

Sea como sea, hay que hacer las mejores cuentas posibles, de manera que sepamos que esta es una buena decisión, porque deberíamos estar comprometidos con vivir en esa casa que compramos como mínimo 7 años, 10 años, porque de lo contrario nos va a salir mucho más caro y no va a ser una inversión sino que va a ser un gasto y un desperdicio total de dinero.

Esto sin considerar claramente que puede que haya contingencias y otras cosas, como por ejemplo terremotos o incendios que deberían estar cubiertos por un seguro, pero que uno nunca sabe realmente qué puede pasar, y ser propietario de una casa tiene muchos costos que deberíamos siempre tener en cuenta, algunos de esos costos son muy ocultos y la gran mayoría de las personas no los saben.

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